はじめに
不動産取引では、買主が金融機関からの融資に頼るケースが多いため、融資特約（ローン特約とも）が重要な役割を果たします。
この記事では融資特約の定義やその法的ポイントについてわかりやすく解説し、買主・売主双方が安心して取引できるような知識を紹介します。
融資特約とは
融資特約の基本的な定義
融資特約とは、買主が金融機関からの融資を受けられない場合に、不動産売買契約を無条件で解除できる特約です。
買主は支払った手付金の返還を受けることができ、リスクを軽減する手段として広く活用されています。
具体的に、購入者が不動産を購入する際、ローンが承認されなかったケースを考えてみましょう。
融資を受けられないケースとしては、買主の経済能力や物件の担保価値に問題がある場合のみならず、借金があることを隠している、住宅ローン申請書に虚偽の内容を記入していた場合なども考えられます。
融資特約が買主にとってなぜ重要なのか？
融資特約がない場合、買主は融資が承認されなかった際に契約解除が困難になり、違約金が発生する可能性もあります。この特約があることで、買主は安心して契約を進めることができます。
売り主にとっての融資特約のメリット・デメリット
メリット
買主の融資リスクが明確化され、早期に契約締結が進むため、売主側の手続きが円滑になります。
デメリット
融資が下りなかった場合に他の購入希望者を逃すリスクや、手続きにかかる時間的な遅延が生じることがあります
融資特約を結ぶ際の契約書のポイント
特約の文言や条件をチェック
融資特約を契約に盛り込む際には、以下の文言や条件の明確化が求められます。
解除の意思表示の要否
契約書で売買契約は当然に効力を失うとしている場合は、意思表示が不要です。一方、「買主は解除できる」としている場合、意思表示が必要です。
この違いを理解しないと、誤解が原因で保護を受けられなくなる可能性があります。
買主の帰責事由の有無
例えば、
「万一、買主の責に帰すことのできない事由により、令和●年●月●日までに金融機関の融資承認が得られないときは・・・」
「万一、令和●年●月●日までに金融機関の融資承認が得られないときは・・・」
といったように、買主が融資不成立に関わらない場合でも解除が可能かどうか、帰責事由が契約書に明記されているかも重要です。
契約解除が買主の責任に基づかない場合、解除がスムーズに行えるよう文言を確認しましょう。
融資特約の法的トラブルで問題となる要素
- 買主の属性、融資を受けようとした理由、返済能力
買主の属性（職業や収入状況）や、融資を受ける理由（例えば居住用か投資用か）によって、融資が承認される可能性や条件が異なるため、トラブル発生の要因となることがあります。また、返済能力が十分でない場合は、融資不承認や契約解除のリスクが高まります。
- 宅建業者から買主に対する融資に係る説明の有無・内容
宅建業者が買主に対して、融資に関する説明を十分に行っていないと、買主が契約内容やリスクを誤解する可能性があります。特に融資特約の内容が不明確な場合、後々トラブルとなることが多いです。
- 宅建業者のあっせんローンを利用したのか、買主の自主ローンか
宅建業者が紹介したローンを利用する場合と、買主が独自にローンを探して利用する場合では、融資条件や申請手続きが異なるため、問題が発生する可能性も異なります。紹介ローンの場合、宅建業者の説明責任が問われることがあります。
- 融資申込書の提出時期・内容
融資申込書を適切なタイミングで提出していない場合や、内容に誤りがある場合、融資が承認されずトラブルに発展することがあります。融資特約の期限がある場合、特に提出時期が重要です。
- 融資申込書提出後の融資担当窓口からの連絡内容（融資不承認の連絡含む）
融資担当窓口から融資の可否に関する連絡が来る際、その内容が契約解除に影響する場合があります。例えば、不承認の理由が買主の属性や物件に起因するものであれば、解除が認められないことがあります。
- ローン解約期限の有無
契約にローン解約期限が設定されている場合、期限までに融資が承認されないと契約を解除することが可能になりますが、期限を過ぎると解除できないケースもあります。そのため、ローン解約期限の有無と設定内容がトラブルを避ける上で重要です。
- ローン解約の理由と経緯
融資が承認されなかった場合、その理由や経緯が重要です。不承認が買主の故意や過失に基づくものである場合は、融資特約による契約解除が認められないケースもあります。そのため、ローン解約に至った理由とそのプロセスが明確にされていることが、トラブル防止につながります。
ローン解約の理由と経緯
融資が承認されなかった場合、その理由や経緯が重要です。
不承認が買主の故意や過失に基づくものである場合は、融資特約による契約解除が認められないケースもあります。
そのため、ローン解約に至った理由とそのプロセスが明確にされていることが、トラブル防止につながります。
まとめ
融資特約は買主が安心して不動産を購入するための重要な特約であり、その内容が明確でないと法的なリスクを伴います。
買主と売主の双方が条件を理解し、契約内容をしっかり確認することが、円滑な取引の鍵となります。
- 融資特約は、ローンを確保できない場合に購入者を保護する趣旨の特約である。
- それがないと、購入者は預金の損失や法的な結果に直面するリスクがある。
- ローンに頼る購入者（買主）にとって不可欠な問題である。
- 購入者（買主）と売主は、条項を明確に理解し交渉する必要がある。
